Analizando los aumentos de precios de los alquileres en CABA antes de la ley comparados con la inflación (IPC CABA) durante el mismo período, se observa que los alquileres han ajustado menos. Pero, desde que la ley entró en vigor, este efecto se revirtió con precios de mercado que se ubican por encima de la inflación. Si bien este efecto tiene varias causas, lo que es claro es que la ley ha distorsionado los precios de alquileres. Según el Instituto de la Vivienda de la Ciudad, en CABA, el 35% de los habitantes de la ciudad alquila, lo que significa que hay alrededor de 1 millón de personas afectadas tan sólo en esta ciudad.
La nueva ley impone un plazo mínimo de 36 meses con ajuste una vez al año basado en un índice creado por el BCRA, calculado en función de la inflación (IPC INDEC) y el ajuste de salarios (RIPTE). Este indicador parece razonable y, si observamos su corta evolución, vemos que se sitúa apenas por debajo del IPC. Sin embargo, este congelamiento de precio por 12 meses es contrario a la práctica de mercado donde los ajustes en moneda local se suelen realizar cada 6 meses, intentando equipararse con la inflación. Este cambio resulta en que los alquileres quedan descalzados: mientras los precios de otros activos suben, los mismos están congelados hasta el próximo ajuste. Naturalmente, el mercado respondió, en este caso, ajustando por precio. Previendo un congelamiento forzoso, los alquileres aumentaron para compensar futuras pérdidas. Si lo comparamos con el régimen anterior de contratos de 2 años con ajustes pactados por las partes, la necesidad de protección ante futuras pérdidas era menor, los ajustes se apoyaban en expectativas y la evidencia muestra que los precios de mercado se han situado por debajo de los hipotéticos incrementos inflacionarios y que cada dos años, forzosamente las partes pueden volver a ponerse de acuerdo sobre un precio justo.
Otro factor que ha impactado también es la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la AFIP, aumentando así la carga impositiva sobre actividades que poseen magras chances de reducir la base imponible. En un país donde más de un tercio de la economía está en negro, medidas de este tipo alimentan a ese porcentaje. Este es otro de los tantos casos que requieren de un nuevo abordaje impositivo, un régimen donde los tributos sobre las rentas del suelo sean razonables para bajar la evasión y, si se quiere, promuevan la oferta de unidades en alquiler.
Más allá de la coyuntura de precios, los saltos nominales y la inflación de estos días, hay un problema que persiste, se agrava y afecta a varias generaciones: el déficit habitacional. La escasez de vivienda económicamente accesible se profundiza con leyes de este tipo, menos oferta, precios más altos, sólo los estratos superiores de la pirámide de ingresos pueden adaptase a estos cambios, empobreciendo cada vez más a sectores de bajos ingresos. La inexistente oferta de créditos hipotecarios para adquirir vivienda sumado a régimen de alquiler que pone barreras cada vez más altas para inquilinos crea marginalidad, hacinamiento y pésimas condiciones de vida para los habitantes de los principales centros urbanos.
El flamante Congreso tiene una doble oportunidad: de aprender de este grosero error de legislar de espaldas a la sociedad, fantaseando que este tipo de medidas se van a traducir en rédito político, y de brindar soluciones a un mercado que necesita herramientas para aumentar la oferta de inmuebles y así contribuir a reducir el problema de fondo. La sociedad se ha pronunciado sobre este tema en las urnas, la intrusión del estado en las relaciones entre particulares crea desequilibrios. Son bienvenidas las regulaciones que promuevan la inversión de inmuebles de renta, la creación de un régimen específico para contratos comerciales y un esquema impositivo que favorezca la transparencia del sector.
Eduardo di Buccio
(Business Development Manager de CBRE Argentina)
Nota del Editor: Sin tomar partido en este tema, nos limitamos a reproducir este artículo que nos llega como colaboración.
Si bien los datos concretos pertenecen a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires también es aplicable y/o comparable con otras grandes ciudades de la Argentina.
Aceptamos colaboraciones sobre este tema, también encaradas desde otros puntos de vista. (colaborar)
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